Hyposazby se drží na historických maximech. Co na to realitní a stavební trh?

Konec akčních slev, kterými si některé velké banky snažily nalákat klienty k uzavření hypotečního úvěru, vedl k tomu, že průměrná úroková hypoteční sazba na začátku dubna opět nepatrně vzrostla. Ukazatel Fincentrum Hypoindex zaznamenal růst o tři bazické body na 6,3 procenta. Zásadní vliv má Česká národní banka (ČNB), která drží základní úrokové sazby na stejné hodnotě už od loňského června. Právě od nich se odvíjí i úroky komerčních úvěrů včetně těch hypotečních. Dokud centrální banka základní úrokové sazby nesníží, hypotéky levnější nebudou. Tématu vysokých sazeb hypoték a meziročnímu vývoji realitního a stavebního trhu se věnujeme v komentáři „Hyposazby stagnují na historických maximech. Co na to realitní trh?“

Rekordně drahé hypotéky nejsou ani pro lidi s nadprůměrnými příjmy

Rekordně drahé hypotéky jsou zásadním faktorem, který negativně ovlivňuje celý realitní trh. Většina domácností v Česku financuje koupi vlastního bytu prostřednictvím hypotéky, jen v Praze se dlouhodobě na hypotéku prodal každý druhý nový byt. To se nyní změnilo.

Drahé a hůře dostupné hypotéky, na které často nedosáhnou ani lidé s nadprůměrným příjmem způsobily, že se celý realitní trh výrazně propadl. Pokud budu opět mluvit jen za Prahu, tak v ní se loni prodalo nejméně nových bytů za posledních dvacet let. Developeři podle dat Ekospolu prodali o dvě třetiny nových bytů méně než v roce 2021.

Kdy se sazby změní? Dokud ne, jak reaguje trh?

Je otázkou, kdy se tento negativní vývoj zlomí. Centrální bankéři opakovaně deklarují, že pro snižování základních úrokových sazeb není prostor a že na stávající vysoké úrovni vydrží dalších mnoho měsíců. Stejně dlouho zůstanou drahé i hypotéky, což od vlastního bydlení odstřihne takřka většinu zájemců.

Naopak stále velmi vysoká inflace bude více motivovat i drobné investory k tomu, aby své volné prostředky ochránili před inflačním znehodnocením investicí do nemovitosti. Jejich zhodnocení totiž v dlouhodobém horizontu totiž inflaci s přehledem překonává. Navíc jde o jednu z nejbezpečnějších investic s velice dobrou likviditou.

Dá se tedy očekávat, že se na trhu v nejbližší době objeví více nájemního bydlení, na které budou odkázáni i ti, kteří by dříve hypotéku získali. Nyní jim nezbývá nic jiného, než čekat, až hypoteční úvěry opět zlevní. Do té doby na tom budou vydělávat hlavně ti, kteří nabídnou své nemovitosti k pronájmu.

Vývoj českého stavebnictví (výstavba)

České stavebnictví v únoru 2023 doplatilo na nepříznivé počasí a vysokou srovnávací základnu z letošního ledna i loňského února. Stavební produkce ve druhém měsíci letošního roku podle aktuálních dat České statistického úřadu (ČSÚ) meziročně klesla o 4,3 %. Sektor táhly dolů hlavně inženýrské stavby, které se propadly meziročně o 14,4 %. Méně se v únoru začaly stavět i nové byty.

Srovnávací hodnoty pro rodinné domy a byty

Negativní vliv na statistiku bytové výstavby mají hlavně rodinné domy, jejichž počty se snižují už od poloviny loňského roku. V celém Česku eviduje ČSÚ celkem 3511 zahájených bytů, což je o 4,9 procenta méně než loni. Bytovou výstavbu zachraňuje stavba bytových domů a trochu překvapivě hlavně Praha, kde se podle ČSÚ během prvních dvou měsíců letošního roku začalo v rámci nové výstavby stavět 1 586 bytů. Hlavní město tak po dlouhé době překonalo Středočeský kraj a dostalo se do čela bytové výstavby.

Moc důvodů k optimismu to ale nepředstavuje. Otázkou totiž zůstává, zda se vykázané byty opravdu začaly stavět nebo pouze v daném měsíci získaly stavební povolení. Od zisku finálního povolení k zahájení stavebních prací totiž může uplynout nějaký ten čas, což statistika nezohledňuje. Realita tak bude poněkud chmurnější. Ostatně i někteří velcí developeři annoncovali, že odkládají výstavbu už povolených bytů.

Nepříznivou situaci bytové výstavby potvrzuje i pokračující propad zahájených rodinných domů. Ty jsou z velké části doménou jednotlivců a domácností, které pořízení vlastního vysněného bydlení často financují prostřednictvím hypotéky. Ty jsou nyní ale rekordně drahé a pro většinu potenciálních zájemců prakticky nedostupné. To se projevuje nejen na skladbě kupců nových bytů, jejichž podíl klesá ve prospěch investorů, ale právě také na počtu stavěných rodinných domů.

Odkládání investic ve veřeném sektoru

Pokračující vysoká inflace povede k tomu, že bude klesat také počet povolených staveb financovaných veřejnými investory. Stát i místní samosprávy budou stále intenzivněji hledat rezervy v rozpočtech a první na ráně budou nejvyšší položky – tedy velké stavby. Dá se očekávat, že kvůli rostoucím výdajům a dražším stavebním pracím i materiálu budou mnohé plánované stavební investice odloženy na později. To však problémy celého sektoru jen prohloubí.

Aktuální situaci komentoval RNDr. Evžen Korec, CSc., Generální ředitel a předseda představenstva, EKOSPOL a. s.