2022: (kdy) může být investice do nemovitosti ztrátová?

V jakých lokalitách mohou být investice do nemovitostí ztrátové? Rozdíl výnosnosti může být značný.

Investovat do nemovitosti je většinou dobrá volba. Ale doba, kdy se investoři dostanou k zisku, se prodlužuje. Některé investice tak mohou být i ztrátové. Lokality, kde se výnos investice do nemovitostí pohybuje ještě stále v plusových číslech, jsou v Chomutově, Ústí nad Labem, Karlových Varech a pak v některých okresech Moravskoslezského kraje např. v Karviné a Frýdku Místku. Lokality se záporným výnosem jsou především z Prahy, středních Čech a v brněnské metropoli.

„Riziko zvýšení úrokové sazby na konci fixace u investičních bytů je v současné době veliké. Za poslední 2 roky více než 50 procent poptávek po bytech 2+1 bylo s investičním motivem. V tomto období nízkých úrokových sazeb byl a je výnos stále kladný. V případě růstu úrokových sazeb se ale může jednoduše stát takový investiční byt pro jeho majitele/pronajímatele jako neudržitelný, respektive ztrátový. Následující 2 – 3 roky ukáží, zda je takto nastavený byznys model pronajímatelů udržitelný,“ vysvětluje Jakub Veverka z portálu Videobydleni.cz a dodává, že bude hodně záležet na vývoji cenové hladiny na trhu s pronájmy.

„Nemovitostní trh nyní zažívá vyložené rallye, které ale podle mého názoru v předražených regionech končí. Průměrné reálné příjmy obyvatel neumožňují za takové cenové hladiny pořízení nemovitosti. Pokud se bude cenová hladina nadále zvyšovat o jednotky procent ročně, bude za tímto růstem stát poptávka větších realitních fondů a společností, které se zabývají pronájmem rezidenčních nemovitostních celků. Pro představu o relevantnosti čísel, na portálu Videobydleni.cz v současné době inzeruje přes 2 100 realitních kanceláří a agregovaný počet nemovitostí v nabídce je 42 000,“ dodává Veverka.

Investujete do nemovitosti přes hypotéku? Momentálně se to nemusí vyplatit – dva příklady na ukázku

Přišla doba, kdy pořízení investičního bytu na hypotéku nemusí být tak atraktivní, jako v minulosti. Může se dokonce stát, že tato podnikatelská činnost může přinést i ztráty, nebo v případě díky zvýšení úrokových sazeb též nucený prodej investiční nemovitosti.

„Z našich dat vyplývá, že napříč Českou republikou jsou již regiony, kde se při současných úrokových sazbách nevyplatí investiční byt vůbec pořizovat. Pro příklad vezmeme nejpronajímatelnější byt 2+1 ve dvou regionech, které se cenově a ziskově nachází na opačných stranách výnosového spektra. Nejvýnosnější pořízení takového bytu se nachází v Ústeckém kraji v okrese Most. Celkový počet nabídek z Mostu bytů na prodej 2+1 je nyní cca 35. Před rokem byla tato nabídka dvojnásobná,“ vysvětluje Jakub Veverka z realitního portálu Videobydleni.cz.

Panelový dům, Česká republika – ilustrační foto

Průměrný byt 2+1 v dobré lokalitě v Mostě je možné pořídit již za 1 200 000 korun. Dle aktuální hypoteční kalkulačky Hypoteční banky, při 10procentním využití vlastních prostředků, s úrokovou sazbou 4,39 % p.a., s délkou splácení 30 let, fixací 10 let, vychází splátka na 5 402 korun měsíčně. Dle aktuálních nabídkových cen z portálu Videobydleni.cz se byt 2+1 (opět v dobré lokalitě) dá pronajmout za 12 000 korun. Aktuálně je takových bytů v nabídce 43.

Po odečtení příspěvku do fondu oprav, který může u takto velkého bytu činit 4 500 korun měsíčně, pronajímateli zůstává 7 500 korun „zisku“ pro placení hypotéční splátky a dalších nákladů. Po odečtení splátky a příspěvku do fondu je tedy hrubý zisk cca 2 100 korun. Dá se tedy hovořit o dobré investici, kdy nájemné pokryje celou splátku hypotéky, a ještě byt dokáže vygenerovat přes 24 000 korun za rok pozitivního cashflow.

Praha nyní na chvostu výnosnosti

Na opačné straně výnosového, nebo spíše nákladového spektra stojí pražský region. Pro náš příklad využijeme nabídku nemovitostí z Prahy 10, kde se průměrná cena bytu 2+1 v dobré lokalitě v současné době pohybuje okolo 6 000 000 korun. Videobydleni.cz na konci roku 2021 v Praze 10 nabídlo při stejném pohledu 27 bytů 2+1 k prodeji, před rokem bylo těchto bytů v nabídce více než 75. Při využití totožných podmínek stejné hypoteční kalkulačky (10% spoluúčast, 10let fix, 30 let, 4,39 %) činí měsíční splátka na uvedený byt 27 000 korun měsíčně.

Běžné nájemné v dobré lokalitě na Praze 10 se v současné době pohybuje průměrně 16 000 korun za měsíc.

Jednoduchou matematikou docházíme k závěru, že pořídit investiční byt na hypotéku v Praze 10 je naprosté sci-fi.

„Z našich dat vyplývá, že dochází k odlivu soukromého kapitálu z Prahy do regionů, a to právě do Ústeckého a Moravskoslezského kraje, kde dochází k nárůstu cen investičních bytů až o 30 procent za poslední rok. Trend malých pronajímatelů, kteří vlastní jednotky bytů je velmi zřetelný. Prodají v Praze byt 2+1 za 6 000 000 a pořídí za něj 4 stejné v Mostě. Výnos takto realokovaného kapitálu je okamžitě kladný. Díky tomuto trendu vzrostly ceny takto velkých investičních bytů za poslední 2 roky v určitých lokalitách i o 50 procent, a to při pro pronajímatele velmi solidně „vysokém“ nájemném,“ uzavírá Jakub Veverka.